买房多年未过户，出卖人意外死亡，买受人应该向谁主张权利？出卖人的继承人，是否有继续履行合同的义务？近期，白河林区基层法院依法审结了一起确认合同有效纠纷案。

　　案情简介

　　2011年，李某与出卖人（已过世）签订了《房屋转让协议》，将出卖人名下房屋出售给李某。买卖房屋后因过户费过高，双方没有办理房屋过户手续，后出卖人意外死亡，导致至今未能办理房屋产权过户首席。由于出卖人已经过世，其财产已被继承人继承，为保障自己的财产安全，李某遂将继承人起诉至法院，请求法院确认房屋买卖合同有效。

　　法院审理

　　经白河林区基层法院依法审理认为，原告李某与出卖人签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制规定，属于合法有效的合同，双方应依约履行。出卖人在签订《房屋转让协议》后死亡，买受人有权要求出卖人的继承人在继承遗产的范围内继续履行合同债务，协助办理房屋过户登记。

　　法官提醒

　　本案中，出卖人于办理过户手续前死亡，张某作为继承其财产的法定继承人，应在继承遗产范围内继续履行合同债务。‍房屋作为不动产，其买卖双方只有依法办理房屋的不动产权变更登记后，才能发生不动产权的物权变动效力，也就是说买房人在购买房屋后需要及时办理房屋的过户手续，取得不动产权证，才能取得房屋的所有权。‍

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：

　　(一)行为人具有相应的民事行为能力;

　　(二)意思表示真实;

　　(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

供稿人：杨刚

供稿单位：白河林区基层法院