12月11日，中国文信网南阳发布厅《法治在线》栏目推出专题公益普法，特邀北京达略（南阳）律师事务所律师郑春君，以“案例解读+法条阐释”的通俗形式，深度解读“买卖不破租赁”法律原则，为群众厘清房产交易与租赁中的权益边界，筑牢民生权益保障防线，助力营造法治化房产交易环境。

　　主持人直击群众高频关切，以“买房后发现房屋有租约，新房主能否要求租客搬离”这一典型纠纷场景引出话题，迅速引发网友广泛关注与互动。郑春君律师以一起真实司法案例为切入点，生动还原纠纷始末：2024年11月，李先生通过法拍网成功竞得北京市房山区一处房产，拍卖公告中已明确标注该房屋带有租约，租期至2031年12月。李先生完成产权过户后，以房屋所有权人身份要求租客搬离，遭到拒绝后诉至法院，最终其诉讼请求未获支持。

　　结合案例，郑春君律师重点解读了《民法典》第七百二十五条核心规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”律师深入阐释，“买卖不破租赁”原则中的“买卖”应作扩张解释，不仅包括普通房屋买卖，还涵盖司法拍卖、赠与、继承等所有导致房屋所有权变动的情形。该原则的立法初衷是保障承租人合法居住权益，维护租赁关系稳定性，即便房屋产权易主，原租赁合同对新房主依然具有法律约束力，新房主需全面承接原合同权利义务，不得单方终止租赁关系。

　　针对案例争议焦点，律师进一步分析指出，涉案房产的拍卖公告已充分履行租约瑕疵告知义务，李先生自愿参与竞拍，即视为认可房屋附带租约的现状，应承担相应法律后果，因此其无权要求租客提前搬离。同时，律师特别强调，该原则并非绝对适用，需满足三大关键前提：租赁合同真实有效、签订于房屋产权变动之前、承租人已合法占有房屋或完成租赁备案。此外，若房屋出租前已设立抵押权，且因抵押权实现导致产权变动，或出租前已被人民法院依法查封，“买卖不破租赁”原则将不再适用，新房主可依法要求承租人搬离，这一提醒有效避免了群众对法律原则的误解。

　　结合南阳本地司法实践中房屋租赁纠纷的常见问题，律师给出针对性风险防范建议。对于购房群众，需在交易前通过不动产登记查询等方式，全面核查房屋是否存在抵押、查封、出租等权利限制，避免因忽视隐性权利负担引发纠纷；对于租房群众，应先核实房屋产权归属及无权利瑕疵后再签订合同，必要时办理租赁备案手续，并在合同中明确违约责任，以法律手段保障自身居住权益。

      此次公益普法是南阳推进“全媒+普法”融合传播的生动实践，通过线上互动、以案释法的形式，让专业法律知识走进群众“指尖”与“心间”，有效提升了群众在房产交易与租赁环节的风险防范意识和依法维权能力。下一步，南阳将持续聚焦群众急难愁盼的法律问题，创新普法形式、丰富普法内容，不断扩大法治宣传覆盖面与影响力。(苏先花  张清波)