9月22日，中国文信网南阳发布厅《法治在线》栏目邀请北京达略（南阳）律师事务所郑春君律师，以“商品房认购合同效力认定”为主题，通过真实案例展开法律解析。郑春君律师从法律定义、效力判断及违约责任等方面，为公众厘清商品房认购过程中的法律边界，实现以案释法、以法明责。

　　案例中，张先生（化名）为筹备结婚计划购房，在南阳锦绣城售楼处签订《商品房认购书》，并支付2万元定金。认购书明确约定，张先生（化名）认购该项目住宅一套（建筑面积单价8000元/平方米，总价暂定110万元）及车位使用权（单价10万元），且双方需在开发商取得商品房预售许可证之日起30个工作日内签订正式《商品房买卖合同》。后因张先生（化名）未婚妻看中其他楼盘，张先生（化名）提出悔约，开发商以其违约为由拒绝返还2万元定金，双方引发争议。

图左：主持人  刘娟    图右：律师  郑春君

　　针对此案，郑春君律师指出，张先生（化名）与开发商签订的《商品房认购书》在法律性质上属于“预约合同”。她解释，预约合同是相对于本约合同（正式合同）的预备合同，指当事人约定在将来一定期限内订立本约合同的预先约定，核心目的是固定交易机会，保障双方后续订立正式合同的权利。在商品房交易中，开发商取得预售许可证前无法签订买卖合同本约，预约合同成为提前锁定潜在购房者的常见方式。

　　关于预约合同的法律效力，郑春君律师援引《民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”她强调，判断合同为预约还是本约，关键在于探求当事人真意——若约定将来需另行签订本约，则属于预约；反之则为本约。预约合同自双方签字时成立生效，对当事人具有法律拘束力，任何一方不得随意反悔。

　　结合本案具体情况，郑春君律师分析，案涉《商品房认购书》明确约定双方将来需另行签订正式《商品房买卖合同》，符合预约合同的法律特征，且自签字时已生效。张先生（化名）因个人原因悔约，未履行预约合同中“订立本约”的义务，已构成违约。根据合同约定及法律规定，张先生（化名）应承担违约责任，无权要求开发商返还2万元定金。

　　此次《法治在线》栏目以真实案例为切入点开展以案释法，进一步明确了商品房认购环节的法律权责，为消费者和开发商规范交易行为、防范法律风险提供了专业指引。（苏先花、刘娟）